Мошенничество при аренде квартиры: схемы и защита сторон

Мошенничество при аренде квартиры — хищение денег нанимателя или наймодателя путём обмана либо злоупотребления доверием (ст. 159 УК). От неудачной сделки и спора об обеспечительном платеже его отличает умысел: намерение не исполнять обязательство существует уже в момент получения денег. Страница написана для обеих сторон — для тех, кто заплатил за квартиру и не получил её, и для собственников, которых обвиняют в обмане или которые готовы выселить жильца своими силами и рискуют стать обвиняемыми по ст. 330 или 139 УК. Ниже — признаки состава, схемы, наказание, граница с гражданским спором и порядок действий.

Когда обман при аренде квартиры — мошенничество по ст. 159 УК

Состав складывается из двух частей. Первая — хищение: совершённое с корыстной целью противоправное безвозмездное изъятие чужого имущества, причинившее ущерб владельцу (примечание 1 к ст. 158 УК). Вторая — способ: обман или злоупотребление доверием. Обман — это сообщение заведомо ложных сведений, умолчание об истинных фактах либо умышленные действия, вводящие в заблуждение; ложные сведения могут относиться к любым обстоятельствам, в частности к личности виновного, его полномочиям и намерениям (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда от 30.11.2017 № 48). Злоупотребление доверием включает и принятие на себя обязательства при заведомом отсутствии намерения его исполнить (п. 3).

Решающий признак — время возникновения умысла: содеянное является мошенничеством, если умысел на хищение возник до получения чужого имущества. О таком умысле могут свидетельствовать заведомое отсутствие реальной возможности исполнить обязательство, использование поддельных документов, сокрытие сведений о долгах и залогах, распоряжение полученным в личных целях вопреки договору; при этом сами по себе эти обстоятельства вывод о виновности не предрешают (п. 4 постановления № 48). Преступление окончено, когда деньги поступили в незаконное владение виновного и он получил реальную возможность ими распорядиться, а при безналичном переводе — с момента изъятия денег со счёта потерпевшего (п. 5).

Наказание по ст. 159 УК и размер ущерба

Квалификацию определяет размер. Значительный ущерб гражданину устанавливается с учётом его имущественного положения и не может быть менее 5 000 рублей (примечание 2 к ст. 158 УК); суд оценивает доход потерпевшего, его размер и периодичность, наличие иждивенцев, совокупный доход семьи (п. 31 постановления № 48). Крупный и особо крупный размер определены примечанием 4 к ст. 158 УК. Хищение на сумму не более 2 500 рублей при отсутствии квалифицирующих признаков — мелкое хищение, за которое отвечают по ст. 7.27 КоАП.

Если виновный сам подделал официальный документ — например, паспорт — и использовал его для обмана, содеянное дополнительно квалифицируется по ст. 327 УК; использование документа, подделанного другим лицом, такой квалификации не требует (п. 7 постановления № 48). Участие двух и более лиц, заранее договорившихся о хищении, — признак ч. 2 ст. 159 УК, а роль каждого — кто размещал объявление, кто показывал квартиру, на чей счёт шли деньги — доказывается отдельно.

Дела по ч. 1 и 2 ст. 159 УК — о преступлениях небольшой и средней тяжести, поэтому при первом привлечении к ответственности они могут быть прекращены за примирением с потерпевшим, если вред заглажен (ст. 76 УК, ст. 25 УПК), либо с назначением судебного штрафа (ст. 76.2 УК). Для потерпевшего это способ получить деньги до приговора, для обвиняемого — завершить дело без судимости.

Риски наймодателя: самоуправство, проникновение в жилище и граница с гражданским спором

Просрочка платы не даёт собственнику права самому освободить квартиру. Договор найма по требованию наймодателя расторгается в судебном порядке: при невнесении платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — при невнесении платы более двух раз по истечении срока платежа, а также при разрушении или порче жилья (п. 2 ст. 687 ГК). После расторжения наниматель и проживающие с ним граждане выселяются на основании решения суда (ст. 688 ГК; ч. 1 ст. 35 ЖК).

Смена замков в отсутствие жильца, вынос его вещей, удержание имущества и документов «до погашения долга» — самовольные действия, совершённые вопреки установленному порядку. Если их правомерность оспаривается и ими причинён существенный вред, наступает ответственность за самоуправство: по ч. 1 ст. 330 УК — штраф до 80 000 рублей, обязательные или исправительные работы либо арест до 6 месяцев; по ч. 2, при применении насилия или угрозе им, — до 5 лет лишения свободы. Изъятие вещей нанимателя в счёт долга не образует хищения, поскольку лицо действует в целях осуществления предполагаемого права, но при признаках ст. 330 УК квалифицируется как самоуправство (п. 26 постановления № 48).

Жилище неприкосновенно: никто не вправе проникать в него против воли проживающих, кроме случаев, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (ст. 25 Конституции). Статья 139 УК наказывает незаконное проникновение в жилище против воли проживающего в нём лица; оговорки для собственника, сдавшего квартиру внаём, в её тексте нет, и я исхожу из того, что вход против воли нанимателя создаёт для собственника риск обвинения. По ч. 1 предусмотрены штраф до 40 000 рублей, обязательные или исправительные работы либо арест до 3 месяцев, по ч. 2, при насилии или угрозе его применения, — до 2 лет лишения свободы. Дело по ч. 1 ст. 139 УК возбуждается по заявлению потерпевшего (ч. 3 ст. 20 УПК).

Обратная ситуация — заявление о мошенничестве на наймодателя или нанимателя по спору, который является гражданским. Невозврат обеспечительного платежа, досрочный выезд, долг по плате сами по себе хищения не образуют: нужен доказанный умысел, возникший до получения денег. Задолженность нанимателя не связана с изъятием чужого имущества, а за причинение имущественного ущерба путём обмана при отсутствии признаков хищения уголовная ответственность наступает только при крупном размере — свыше 1 000 000 рублей (ст. 165 УК и примечание к ней).

Что я делаю для потерпевшего и для того, кого обвиняют

Потерпевшему помогаю зафиксировать доказательства до того, как объявление и переписка будут удалены: снимки объявления со ссылкой и датой, договор и расписку, чеки, выписку о переводах. Составляю заявление о преступлении (ст. 141 УПК) с описанием обмана через признаки состава: какие сведения были ложными, когда и на основании чего переданы деньги, почему обязательство заведомо не могло быть исполнено. Если известны другие пострадавшие от того же лица, указываю их: несколько однотипных эпизодов — довод в пользу заранее возникшего умысла. В деле заявляю гражданский иск и ходатайство об аресте денег на счёте получателя, а при отказе в возбуждении дела обжалую его прокурору и в суд.

Тому, кого обвиняют в мошенничестве при аренде квартиры, выстраиваю защиту вокруг умысла. Собираю подтверждения права сдавать жильё, реальной возможности исполнить договор, частичного исполнения и причин, по которым сделка сорвалась. Проверяю размер ущерба, квалифицирующие признаки и допустимость доказательств. Когда позиция доверителя это допускает, веду переговоры о возмещении вреда и заявляю ходатайство о прекращении дела за примирением или с судебным штрафом.

Собственнику, который намерен выселить нанимателя, объясняю законный порядок до первых действий: претензия, иск о расторжении договора и выселении, исполнение решения приставом. Если замки уже сменены, а жилец подал заявление, участвую в опросе и допросе и проверяю, есть ли в действиях доверителя признаки ст. 330 и 139 УК.

Заплатили за квартиру и остались без жилья и денег либо вас обвиняют в обмане при сдаче жилья — обсудите со мной ситуацию: адвокат по уголовным делам — выезд за час, круглосуточно: 8 (925) 77 22 591.

Частые вопросы

Что делать, если внёс предоплату за квартиру, а арендодатель пропал?
Сохранить объявление, переписку и чеки, подать заявление о преступлении в полицию (ст. 141 УПК) и получить талон-уведомление. При переводе с карты об операции нужно уведомить банк не позднее следующего дня после сообщения о ней (ч. 11 ст. 9 закона № 161-ФЗ).

Какое наказание грозит за мошенничество при аренде квартиры?
По ч. 1 ст. 159 УК — до 2 лет лишения свободы, при значительном ущербе гражданину или сговоре по ч. 2 — до 5 лет, в крупном размере (свыше 250 000 рублей) по ч. 3 — до 6 лет, в особо крупном (свыше 1 000 000 рублей) или организованной группой по ч. 4 — до 10 лет.

Является ли мошенничеством невозврат залога за квартиру?
Сам по себе нет: это гражданский спор о возврате обеспечительного платежа. Мошенничеством невозврат становится, если доказано, что умысел на хищение возник до получения денег (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда от 30.11.2017 № 48).

Может ли собственник сам выселить жильца, который не платит?
Нет. Договор расторгается судом, а наниматель выселяется на основании судебного решения (п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК). Самовольная смена замков и вынос вещей при существенном вреде влекут ответственность по ст. 330 УК.

Может ли собственник зайти в сданную квартиру без согласия жильца?
Против воли проживающего — нет: жилище неприкосновенно (ст. 25 Конституции), а незаконное проникновение в жилище против воли проживающего в нём лица наказывается по ст. 139 УК.

Можно ли прекратить дело о мошенничестве при аренде, если вернуть деньги?
По ч. 1 и 2 ст. 159 УК — да, при первом привлечении к ответственности: за примирением с потерпевшим (ст. 76 УК, ст. 25 УПК) или с судебным штрафом (ст. 76.2 УК). По ч. 3 и 4 возмещение учитывается как смягчающее обстоятельство (п. «к» ч. 1 ст. 61 УК).

По теме: Мошенничество: ст. 159 УК · Самоуправство: ст. 330 УК · Потерпевшему от мошенников: добиться дела и вернуть деньги · Мошенничество или деловой спор: ст. 159 УК

Тимошенков Павел Адвокат по уголовным делам, Москва

Адвокат по уголовным делам, реестровый номер 64/2069, статус адвоката с 2011 года. До адвокатуры — служба в органах внутренних дел с 1999 года: следствие и уголовный розыск. Защищаю на всех стадиях уголовного дела: задержание, допрос, обыск, следствие, суд первой инстанции, апелляция. Выезд по Москве и Московской области круглосуточно.

См. полную биографию